L’entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014 a permis l’intégration d’un nouveau dispositif, à savoir le diagnostic technique global ou DTG. Notez que dans cette nouvelle mesure, de nombreuses dispositions visent à équilibrer les relations entre les propriétaires et les locataires et favoriser la rénovation des biens immobiliers. Parmi ces mesures, on découvre le diagnostic technique global qui est déjà appliqué depuis le début de l’année 2017. Il a pour principal objectif d’offrir une vision globale de l’état d’un bâtiment à ses copropriétaires et en simplifier la rénovation.

D’après les chiffres donnés par l’INSEE, environ 160 000 résidences collectives seraient menaçant de tomber en ruine ou insalubres et près de 450 000 biens immobiliers sociaux consommeraient d’importantes énergies. Le diagnostic technique global a donc pour vocation d’établir un état des lieux du bâtiment en matière d’optimisation de la consommation d’énergie et de travaux de rénovation indispensables. Toutefois, cette étude n’est pas uniquement réservée aux logements dans les situations les plus critiques. Cette expertise est avant tout un outil permettant de dresser une liste de toutes les actions à prévoir sur les dix années à venir pour garder en parfait état la copropriété.

Les différentes parties que comprend le DTG

Le diagnostic technique global se décline en différentes parties bien distinctes. Il y a la première partie qui présente les résultats d’analyse de l’état général des différentes parties communes et bien évidemment leurs équipements. Il y a également, le document qui fournit un état de la situation des membres de la copropriété par rapport à des obligations et règlementations relatives à l’habitation ainsi qu’à la construction.

Ensuite, on note la troisième partie qui diffuse une analyse des éventuelles évolutions au niveau de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble. Enfin, la dernière partie qui mentionne le DPE du bien immobilier. Après la réalisation du DTG, il permet d’avoir une idée précise des travaux nécessaires à la sauvegarde du bâtiment, ainsi que le coût alloué pour leur mise en œuvre.

Il est important de souligner que les décisions prises dans le cadre d’un DTG sont différentes, selon qu’elles ont été effectuées avant ou après la date de mise en application du décret. En effet, avant le mois de janvier 2017, seuls les bâtiments mis en copropriété de plus de quinze sont touchés. Le DTG vise donc à contrôler la solidité des toitures et des murs, le bon fonctionnement des canalisations et conduites collectives, ainsi que les équipements et les dispositifs de sécurité communs. Par ailleurs, après cette date, ce sont les biens immobiliers mis en copropriété ayant plus de dix ans et les bâtiments soumis à une procédure relative à la salubrité qui sont concernés par cette expertise.

Quels sont les fonds de travaux obligatoires ?

D’après la loi Alur, le syndic de la copropriété doit posséder une fiche synthétique indiquant les données techniques et financières de l’immeuble. Cependant, seules les copropriétés à usage d’habitation sont touchées par ce dispositif. Tous les candidats acquéreurs et copropriétaires auront accès à ces informations. Concernant le fonds de travaux obligatoire, il doit être mis en place par les copropriétés à usage d’habitation partiel ou total. Une cotisation annuelle sera prélevée sur tous les membres de la copropriété pour l’approvisionner. La somme minimum est définie à 3 % du budget annuel prévisionnel pour une résidence de moins de dix lots, et de 5 % pour les copropriétés beaucoup plus grandes.

Le fonds récolté va alors servir à la subvention des différents besoins financiers lorsqu’il y a des travaux à prévoir. Notez que dans certains cas des dérogations s’appliquent. Ceci concerne notamment les bâtiments composés de moins de dix lots, des biens immobiliers dont le DTG n’a détecté aucune nécessité de rénovation ou de réparation et enfin les copropriétés dont le fond de travaux est supérieur au budget prévisionnel.

Les divers articles relatifs au DTG

Les mesures d’application du DTG sont définies dans l’article L 731-1 du Code de la construction. On y mentionne également les résultats attendus lors de la mise en œuvre d’une telle démarche. Grâce à cela, il est possible d’avoir un aperçu des travaux de remise en état de l’immeuble. Il y a aussi l’article L 731-2 qui mentionne que le contenu de l’expertise est présenté au syndic des copropriétaires, après la réalisation de l’analyse.

Puis, on note l’article L 731-3 qui stipule que les travaux qui sont indispensables après délibération des membres de la copropriété lors de l’assemblée sont mentionnés dans le carnet d’entretien.